盤錦恒大業(yè)主公益團成立7年成功維權14次
在盤錦恒大華府小區(qū)，有這樣一群熱心人，他們不惜犧牲自己的時間和精力，替廣大業(yè)主出頭討公道。
討公道的過程中，他們被恐嚇過，被誣陷過，被自己人質(zhì)疑過，也被家人埋怨過。
盡管這樣，7個年頭以來，他們依然無怨無悔地做這件“認準了的事兒”。
他們有一個共同的身份——公益團成員，公益團是什么組織？它是怎么成立的？成立的這7年里究竟做過什么？
“我們的力量來自民意”
800余業(yè)主加入他們的QQ群
“2017年3月29日公告：2016年8月29日，《業(yè)主大會籌備組報名通知》明文規(guī)定——業(yè)主大會籌備組成員不參加業(yè)委會，即非雙進原則。本著公平公正原則及回避原則，產(chǎn)權共有人(即夫妻共同擁有)是一個權利義務主體，不可分割重復，夫妻二人不應一人已在籌備組，另一人報名業(yè)委會……”
3月29日10時許，盤錦恒大華府小區(qū)的業(yè)主群中，管理員的頭像跳動起來，這一則信息即刻發(fā)到了群里。
“現(xiàn)在業(yè)委會選舉進行到哪一步了？”“哦！原來還有這樣的說法！”“我支持你們！不公平的選舉我不接受！”……在這則信息發(fā)出之后，群里實名登記的業(yè)主們紛紛加入了討論。
公益團的提議者、同時也是組織者的張荊虹告訴記者，這個占了業(yè)主總人數(shù)近半數(shù)的實名認證QQ群，是支撐他們一路走來的最大的動力源。
記者了解到，盤錦恒大華府樓盤的交房時間是2013年9月30日，而公益團的成立時間卻早在2011年。
當記者問到成立公益團的初衷時，張荊虹說，最初的想法很簡單：恒大華府的房屋是盤錦地區(qū)第一例“精裝房”，很多購房人都對此報以很大期望。“還有一則新聞，讓我堅定了做這件事的決心，西安恒大綠洲在那段時間內(nèi)爆出了好幾次維權事件，我怕期望越高失望越大，所以想找?guī)讉€熱心業(yè)主，把公益團張羅起來。”
“如果把大家的共同意愿比作心臟，那我們就是大腦、眼睛和嘴。”在張荊虹的嘴里，“大腦”“眼睛”和“嘴巴”是公益團的3個核心小組：談判組、監(jiān)督組和樓長組。
“這幾個小組又是怎么劃分的？”記者問。
“就是按需配置。首先我們得能發(fā)現(xiàn)問題，這就有了監(jiān)督組；然后我們還要去通知業(yè)主很多事，樓長組應運而生了。最終，我們要代表業(yè)主跟開發(fā)商談判維權，談判組不可或缺。”張荊虹告訴記者，這3個核心小組的組長，有他的同學，也有從陌生到熟悉的鄰居。
“最近，我們還增加了一個網(wǎng)管組，這個小組像身上的血管，可以更及時更便捷地傳達信息、搜集業(yè)主意見。”張荊虹說，近期公益團給業(yè)主的《告全體業(yè)主書》、給恒大和政府的書信，都通過這個渠道發(fā)散出去。
看得見的“奇跡”
每一次維權都奪得先機
談判組組長關鍵和監(jiān)督組組長鄭偉，是張荊虹最先找到的兩個人，同在一家工程企業(yè)的兩個人，都是“技術宅”。
一個天天研究鉆井技術服務、少言寡語的工科男，怎么會成為談判組組長？見面之初，與張荊虹的侃侃而談相比，關鍵顯得十分靦腆，“就像那個笑話講的，國王要嫁公主，讓勇士們從鱷魚池里游過去。我二話不說迅速下水。國王很感動問我是誰給了我勇氣，我其實是被老張推下水的。”
張荊虹告訴記者，成立公益團后他們就馬不停蹄地研究成立談判組，當時的公益團只有二十幾位業(yè)主。“關鍵做事情特別認真、摳細節(jié)，就這么點人，他還起草了兩個文件——談判組人員的構成和篩選標準?？砷_會那天，關鍵念完這兩個材料，下面鴉雀無聲，根本沒人想進談判組。”
原因很簡單：沒人愿意沖在“得罪開發(fā)商”的第一線。
結果也變得很簡單：關鍵被張荊虹“推下了水”，“其實誰干都一樣，都是同一個目的，為大家爭取權益，沒人干我就干唄！”關鍵露出了憨厚的笑容。
張荊虹告訴記者，從公益團組建至今，雖偶有人員變動，但每個組的成員都未超過6人。
十幾個人，真的能帶動800余人一起維權嗎？
“我給你講一件事，你就能理解了。”像是看出了記者的疑惑，鄭偉接過了話茬。
2012年，公益團在搜集業(yè)主建議中發(fā)現(xiàn)，許多業(yè)主對精裝修存有顧慮，擔心外包工程的施工水平不夠。通過談判組幾次三番的協(xié)商，恒大方面終于同意業(yè)主可以定期、有組織地提前“驗房”，這也是監(jiān)督組成立的主要原因。搞了好多年土建工程的鄭偉，擔起了這一大任。“一期6棟樓，每棟32層，我和幾個組員利用休息時間，挨家挨戶地走，看墻體是否傾斜、水泥標號對不對、地面找平等等。”鄭偉說，就在其中的一次“驗房”過程中，其他組員發(fā)現(xiàn)了8號樓10層到31層存在主梁下側被刨除約10cm左右，梁內(nèi)鋼筋裸露，部分樓層鋼筋被切斷的情況。形成《監(jiān)督報告》后，談判組緊急約談恒大方面的項目部門，得知了問題原因：8號樓主梁澆注過程中注模較大、梁體粗，導致樓層梁下高度不足，安裝時發(fā)現(xiàn)門裝不上去。施工單位將梁鑿除一層，導致部分主筋被切斷。
公益團馬上提出進行安全檢測，經(jīng)遼寧省建筑設計院考察后認定，存在重大安全隱患。該建筑設計院設計了整改方案——采用碳纖維布加固，整改后該單位還出具了整改驗收合格文書。
“這個結果對我們和廣大業(yè)主來說，都挺滿意的。談判組最大的難點就是業(yè)主們的意見不統(tǒng)一，要解決重量級的問題，談判機會很有限。”關鍵告訴記者，為了保障談判質(zhì)量，公益團常常模擬談判實景進行演習。
而在這樣一個又一個的維權活動中，樓長組成了徹頭徹尾的幕后英雄。2013年9月到12月，整個公益團的工作重點都在“抵制霸王交房”上，寫條幅、貼通知、召集業(yè)主簽字、在售樓處輪流值班告知業(yè)主“不要收房”……這類需要付出更多時間和精力的工作，都是由樓長組完成的。
據(jù)張荊虹統(tǒng)計，7年來，公益團成功維權14次：2011年開發(fā)商將規(guī)劃于園區(qū)內(nèi)的垃圾周轉(zhuǎn)站移出園區(qū)；2012年，為提前繳納房屋維修基金的一期業(yè)主爭取每戶補償1.5萬元(3年期)運動卡；2012年，及時發(fā)現(xiàn)并整改8號樓主鋼筋被切斷的安全隱患；2012年，促使開發(fā)商更改規(guī)劃設計，增建地下停車位；2013—2014年，成功抵制“霸王交房”，通過成功訴訟為一期業(yè)主爭取違約金逾千萬元……
“基于大家的信任，我總是提前聽到‘風聲’，我們的秘訣也在于此，‘生米煮成熟飯’就壞了，我們一定要步步搶先，這7年來都是如此。”談及維權經(jīng)驗，張荊虹如是說。
利難誘，威不屈
歷時7載初心未改
關于業(yè)委會成立糾紛、前業(yè)委會成員不履行職責、帶頭維權的業(yè)主收了“好處”后將維權證據(jù)“銷毀”的投訴，近年來本報接到了數(shù)十起。
公益團的種種維權行為，已然動了開發(fā)商和物業(yè)的“奶酪”，難道7年來從沒有“故事”發(fā)生嗎？
就在2012年公益團成功解除“8號樓主橫梁被切斷”的安全隱患之時，關鍵收到了兩個恐嚇電話，電話中對方直接報出關鍵的樓牌號和車牌號，并警告他“小心點”。
張荊虹說，比起少數(shù)人，多數(shù)人更容易被蒙蔽。
2013年，恒大方面推出購車位返租優(yōu)惠，電話也打到了張荊虹那里，“我當時十分警惕，我特意確認過，這個優(yōu)惠不是針對我個人的，我才同意的。”哪知道，幾個月后，正值公益團號召業(yè)主們“抵制霸王交房”時，一份份傳單被散發(fā)到了業(yè)主們的手里，傳單寫著，有9個人享受到“特殊”優(yōu)惠——購車位返租，其中就有張荊虹的名字。這個“黑鍋”，張荊虹一背就是3年多，“我自己有嘴也說不清，數(shù)據(jù)、證據(jù)都在恒大手里。”抗議了3年后，恒大方面終于出了一紙說明，稱此優(yōu)惠是面向全體業(yè)主。
“一開始，公益團的人上門來說選業(yè)委會的事，我毫不關心。直到有一天我家好幾口人都在電梯里，電梯突然墜梯了，我才明白這權益是我自己的。”剛加入公益團不久的馬晨告訴記者，沒有幾位核心人物的堅持，公益團走不到今天。“張哥太不容易了，他的堅持把我們都打動了，有時候半夜3點、4點他還往群里發(fā)公告呢！”
記者了解到，公益團不但在我省恒大業(yè)主圈中小有名氣，安徽省馬鞍山市也有恒大業(yè)主代表來學習過。
“維權意識覺醒+實用團結主義”
學者評點公益團成功之處
遼寧同方律師事務所江倩律師表示，近年來隨著商品房市場的快速發(fā)展，開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛不斷涌現(xiàn)。“從案件的角度來說，我接觸比較多的是逾期交付房屋、逾期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問題需要維修或賠償損失。”此類案件的特點是，糾紛僅針對單獨或者少數(shù)業(yè)主，合同約定也比較明確，證據(jù)搜集難度較低，業(yè)主通過訴訟基本都能解決。
采光不足怎么辦？小區(qū)電梯的廣告牌產(chǎn)生的廣告費歸屬全體業(yè)主，業(yè)委會成立之后不追討怎么辦？如果遇到同時侵害了多數(shù)業(yè)主合法利益的問題時，顯然單個業(yè)主維權比較困難。雖說入住小區(qū)2年后可成立業(yè)委會，但仍然會面臨業(yè)委會難產(chǎn)、遺留問題根深蒂固等問題。
“面對上述問題，有一個像盤錦恒大公益團的維權團體，就變得很重要了。”沈陽師范大學法學院副教授葛俏認為，公益團的成功在于合理合法地運用法律資源進行抗爭，并非簡單粗暴地“鬧”，而是向有組織性的、多元化的“談判”“訴訟”方向發(fā)展。
當前城市業(yè)主維權帶有公共性和自利性的雙重特征，表現(xiàn)為一種“實用團結主義”。業(yè)主的團體表現(xiàn)出來的公共性與自利性的共同作用，正是“實用團結主義”的現(xiàn)實體現(xiàn)。培養(yǎng)現(xiàn)代業(yè)主公共社區(qū)意識，逐步由“自利”向“利他”轉(zhuǎn)變，這個團體的凝聚力、實干精神、堅持精神是將維權進行到底的基礎，而對法律知識的運用，則是維權成功的重要因素。