對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房置業(yè)都是一件大事。但因?yàn)楦鞣N各樣的原因，購(gòu)房者不得不選擇退房。那么哪些情況購(gòu)房者的退房舉動(dòng)能獲得法律支持？在退房過(guò)程中又該注意哪些問(wèn)題呢？

　　聽(tīng)本報(bào)維權(quán)律師團(tuán)成員、遼寧百聯(lián)律師事務(wù)所王飛、李忠陽(yáng)律師為您詳解。

 

　　條件一：遲延交付房屋超過(guò)一定期限

 

　　【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定的交房日，開(kāi)發(fā)商不能交付，經(jīng)催告后3個(gè)月內(nèi)開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房者就可以要求開(kāi)發(fā)商退房。

　　【律師詳解】 首先，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意：行使解除權(quán)有時(shí)間的限制，在開(kāi)發(fā)商催告后解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　其次，在購(gòu)房者向法院起訴要求解除合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向法院提供：1、用以證明原、被告主體適格的身份證、企業(yè)工商信息；2、與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；3、已交納定金、房款的收據(jù)或發(fā)票；4、以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付定金、購(gòu)房款的，應(yīng)提供賬單、交易明細(xì)；5、如果是按揭購(gòu)房的，還需提供《住房貸款合同》。

 

　　條件二：開(kāi)發(fā)商缺少有效證件與批文致合同無(wú)效

 

　　【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

　　【律師詳解】 如果購(gòu)房人想以此理由退房，建議先了解清楚開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證的真實(shí)原因并盡快起訴。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商在起訴前取得許可證的，合同有效，購(gòu)房者的退房請(qǐng)求就不會(huì)被支持。另外，請(qǐng)求退房需要謹(jǐn)慎，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)力返還購(gòu)房款，房子退了，購(gòu)房款也無(wú)法立即得到。

 

　　條件三：開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)

 

　　【法律規(guī)定】 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。

　　【律師詳解】 購(gòu)房者需要注意，并不是所有的變更都能夠退房，需符合“導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形”這一標(biāo)準(zhǔn)。不符合這一標(biāo)準(zhǔn)而擅自變更的，購(gòu)房者仍然可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但不能請(qǐng)求退房。

　　購(gòu)房者在接收房屋的時(shí)候，要做好驗(yàn)房工作，一旦發(fā)現(xiàn)變更的情況，要立即向開(kāi)發(fā)商提出并拒絕收房，并保留好相應(yīng)的證據(jù)。

 

　　條件四：遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人可要求退房

 

　　【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　【律師詳解】 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一般都約定辦證的期限和逾期辦證的違約責(zé)任，有約定的，按照約定處理。沒(méi)有約定辦證期限的，按法定的辦證期限確定，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定逾期辦證的違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

 

　　條件五：購(gòu)房人無(wú)法得到貸款，有權(quán)退房

 

　　【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”即不能辦理銀行按揭手續(xù)，由于開(kāi)發(fā)商的原因構(gòu)成根本違約或因政府政策等不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的。

　　【律師詳解】 實(shí)踐當(dāng)中確有因開(kāi)發(fā)商原因無(wú)法辦理貸款的情形，但購(gòu)房者自身原因不能辦理貸款的也不在少數(shù)。如果因?yàn)橘?gòu)房者的原因辦理不了貸款，購(gòu)房者可能面臨全款補(bǔ)齊和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)房前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)去銀行查詢一下自己的征信記錄，有沒(méi)有不良記錄，是否影響貸款。如果是公積金貸款，到公積金部門(mén)咨詢一下自己的情況是否符合公積金貸款的條件。另外，能貸多少款和利率是否有變動(dòng)都需要問(wèn)清楚，不能盲目相信開(kāi)發(fā)商的承諾。開(kāi)發(fā)商如果有承諾，一定要求開(kāi)發(fā)商書(shū)面確認(rèn)。

 

　　條件六：實(shí)測(cè)房屋面積與暫測(cè)面積誤差超過(guò)3%

 

　　【法律規(guī)定】 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條相關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受人在購(gòu)房時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際面積與合同約定的面積存在一定的誤差，這在實(shí)際交易中是經(jīng)常發(fā)生的。當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)合同可以基于雙方意思表示對(duì)面積誤差的處理方式進(jìn)行約定，沒(méi)有約定的話，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

　　【律師詳解】 關(guān)于面積誤差這一點(diǎn)，目前的很多《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》都會(huì)約定面積依據(jù)計(jì)算，房款多退少補(bǔ)，這種約定也多數(shù)被認(rèn)定為有效。但是，如果房屋面積誤差過(guò)大，達(dá)到了影響購(gòu)房者合法權(quán)益的，即使合同有約定，我們認(rèn)為購(gòu)房者也有權(quán)拒絕收房，要求開(kāi)發(fā)商退房。房屋面積大小得通過(guò)專(zhuān)業(yè)的測(cè)量公司才能得出結(jié)論，購(gòu)房者在收房前可以委托測(cè)量公司對(duì)面積進(jìn)行測(cè)量。

 

　　條件七：商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房

 

　　【法律規(guī)定】 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”所以因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。當(dāng)然，對(duì)于一般的門(mén)窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問(wèn)題，除非雙方有明確約定，否則，購(gòu)房人無(wú)權(quán)僅據(jù)要求退房。

　　【律師詳解】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條也同樣規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

　　相對(duì)于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題比較好確認(rèn)，但一般需要啟動(dòng)第三方鑒定程序。在實(shí)際維權(quán)過(guò)程中，如果購(gòu)房者認(rèn)為是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，可以先找一下有工程經(jīng)驗(yàn)的親朋好友幫忙看看。如果初步判定是主體問(wèn)題，可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。協(xié)商不成起訴到法院后，需要先委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，如果是主體質(zhì)量問(wèn)題，鑒定費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

 

　　條件八：按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，套型與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不一致時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房

 

　　【法律規(guī)定】 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　【律師詳解】 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。”按套計(jì)價(jià)的商品房并不意味著可以忽略設(shè)計(jì)和面積問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在平面圖中標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍，以此確定開(kāi)發(fā)商交付的房屋是否存在面積誤差和設(shè)計(jì)問(wèn)題。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，雙方有約定的按照約定處理，沒(méi)有約定的，購(gòu)房者可以選擇退房或重新約定總價(jià)款。

 

　　條件九：開(kāi)發(fā)商把房子抵押

 

　　【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。根據(jù)第九條規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　【律師詳解】 需要提醒購(gòu)房者的是，“購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”是最高標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)谒痉▽?shí)踐中很少遇到支持最高賠償標(biāo)準(zhǔn)的案例。