核心提示

　　房主已通過中介簽訂賣房合同，買家也支付了定金，房主卻在合同簽訂當(dāng)晚反悔，要將房子另賣他人。在定金怎么返、違約怎么算的問題上，三方有了矛盾。最終法官依據(jù)民法典第五百八十八條的規(guī)定作出判決。

　　辦案人：張錢

　　職務(wù)：大連市中級人民法院民二庭四級高級法官

　　房主通過房屋中介將房子賣給崔女士，與崔女士簽訂了買賣合同，約定房屋售價450萬元，定金10萬元，沖抵房款。房主、崔女士、中介公司三方在某房屋交易APP上簽訂了《中介服務(wù)合同》，約定中介費8萬元，房主承擔(dān)5.75萬元，崔女士承擔(dān)2.25萬元，于合同簽訂當(dāng)日向中介公司支付。

　　崔女士在合同簽訂當(dāng)日向理房通資金存管專用戶存入定金10萬元，其中5.75萬元轉(zhuǎn)為房主需要支付的中介費。同時，她又直接向中介公司賬戶支付了需要支付的中介費2.25萬元。但房主在合同簽訂當(dāng)晚反悔了，要將房子另賣他人。

　　崔女士很生氣，要房主雙倍返還定金20萬元，并要中介公司和房主共同償還中介費2.25萬元。房主認為其中有10萬元作為定金在理房通資金存管專用戶，還有中介費2.25萬元，需要由中介公司返還，但中介公司表示《中介服務(wù)合同》中寫明違約方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，中介公司有權(quán)收取中介費，無須退還。也就是要房主自行承擔(dān)全部賠償責(zé)任。房主把某房屋交易APP打開，頁面清楚承諾：“交易不成、傭金全退?！?

　　房主與中介公司各執(zhí)一詞，崔女士將房主與中介公司一同告上法庭。

　　一審法院判決：房主雙倍返還崔女士定金20萬元（其中10萬元由中介公司返還），并由房主返還崔女士中介費2.25萬元。房主不服，房主認為應(yīng)該由中介公司退還崔女士中介費2.25萬元。中介公司也不服，中介公司認為10萬元定金中的5.75萬元已轉(zhuǎn)為中介費，只能返還崔女士剩余的4.25萬元；5.75萬元由房主返還崔女士。

　　于是此案又上訴至大連中院，我們在審理此案時，將本案焦點歸納為兩個：一是崔女士支付的2.25萬元中介費應(yīng)否由房主予以賠償；二是中介公司應(yīng)否向崔女士返還定金10萬元。

　　關(guān)于焦點一，民法典第五百八十八條第二款規(guī)定：“定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。”定金具有金錢懲罰性，違約金也有，應(yīng)擇一適用。因此，房主無需再賠償中介費2.25萬元。

　　關(guān)于焦點二，中介公司與某房屋交易APP是合作關(guān)系，該APP頁面確有“不收取傭金”承諾，但該中介公司并不認可，因此各方產(chǎn)生較大爭議。

　　隨后我又經(jīng)過走訪調(diào)研，了解到上述情況并不是簡單個例。于是，向某房屋交易APP公司發(fā)出司法建議。

　　三天后，該房屋交易APP公司回函表示，“交易不成、傭金全退”的服務(wù)條款適用案涉中介公司。

　　最終，大連中院變更判項：房主向崔女士賠償定金20萬元，其中10萬元由中介公司返還，另外10萬元由房主賠償。