核心提示

　　家里出現(xiàn)漏水滲水，損壞家具墻紙不說(shuō)，還可能導(dǎo)致房屋發(fā)霉長(zhǎng)毛影響身體健康……這種情況下該如何維護(hù)權(quán)益呢？法官建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)滲漏后，及時(shí)排查原因，聯(lián)系物業(yè)、相鄰業(yè)主或社區(qū)等人員到場(chǎng)，采取拍攝照片視頻等方式固定證據(jù)，并可委托專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)出具意見。

　　辦案人：臧麗

　　職務(wù)：沈陽(yáng)市沈北新區(qū)人民法院清水臺(tái)人民法庭副庭長(zhǎng)

　　近日，某小區(qū)的業(yè)主李女士因拖欠物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司起訴到法院。庭審中，李女士辯稱，因房屋漏水，她多次找物業(yè)維修，但物業(yè)說(shuō)不是他們的責(zé)任，讓其去找開發(fā)商。李女士表示找不到開發(fā)商，既然交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)應(yīng)該負(fù)責(zé)維修。由于物業(yè)沒有盡到服務(wù)義務(wù)，所以她拒交物業(yè)費(fèi)。

　　我經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行了相關(guān)義務(wù)，業(yè)主應(yīng)按合同約定交納物業(yè)費(fèi)。本案中，李女士未提交證據(jù)證明其房屋漏水是物業(yè)公司怠于履行服務(wù)義務(wù)所致，也未提交證據(jù)證明房屋漏水的具體原因，導(dǎo)致無(wú)法明確責(zé)任主體。最終，判決李女士足額交納拖欠的物業(yè)費(fèi)。關(guān)于漏水一事，我建議她在證據(jù)完備后另行主張權(quán)利。

　　李女士遇到的情況雖然常見，但發(fā)生滲漏的情況往往比較復(fù)雜。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全；第一千一百六十五條，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。依照法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò)，其不能證明自己沒有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以遇到此類情況，首先要尋找滲漏的原因，確定責(zé)任主體。

　　若是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的漏水滲水（如防水不合格、排水管道設(shè)計(jì)不合理、門窗封閉不嚴(yán)等），且滲漏問(wèn)題發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)找開發(fā)商進(jìn)行維修。如果發(fā)生在質(zhì)保期外，應(yīng)通過(guò)啟動(dòng)維修基金進(jìn)行維修。如果是在建筑物共有部分發(fā)生滲漏是因?yàn)楣芾砣斯芾聿划?dāng)導(dǎo)致的，物業(yè)公司作為共有部分的管理人，若無(wú)法證明自己履行了相應(yīng)的管理職責(zé)（如履行了正常的保養(yǎng)、維護(hù)、疏通等義務(wù)或已積極申請(qǐng)啟動(dòng)維修基金進(jìn)行維修），需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　如果滲水漏水的部位發(fā)生在相鄰業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)專有部分，應(yīng)由相鄰業(yè)主承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

　　如果是因?yàn)闃I(yè)主自身問(wèn)題導(dǎo)致的房屋滲漏，比如違規(guī)裝修、日常使用操作不當(dāng)?shù)?，業(yè)主自身與侵權(quán)方之間應(yīng)按過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

　　由于導(dǎo)致滲漏的原因通常比較隱蔽，情形消失后也不容易再行鑒定。建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)滲漏后，及時(shí)排查原因，可聯(lián)系物業(yè)、相鄰業(yè)主或社區(qū)等人員到場(chǎng)，采取拍攝照片視頻等方式固定證據(jù)，并可委托專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)出具意見；有爭(zhēng)議的，業(yè)主可及時(shí)提起訴訟，在損害仍在發(fā)生時(shí)申請(qǐng)法院委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，以查明滲漏原因，確定責(zé)任主體。