核心提示

　　家里出現(xiàn)漏水滲水，損壞家具墻紙不說，還可能導(dǎo)致房屋發(fā)霉長毛影響身體健康……這種情況下該如何維護權(quán)益呢？法官建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)滲漏后，及時排查原因，聯(lián)系物業(yè)、相鄰業(yè)主或社區(qū)等人員到場，采取拍攝照片視頻等方式固定證據(jù)，并可委托專業(yè)人員或機構(gòu)出具意見。

　　辦案人：臧麗

　　職務(wù)：沈陽市沈北新區(qū)人民法院清水臺人民法庭副庭長

　　近日，某小區(qū)的業(yè)主李女士因拖欠物業(yè)費被物業(yè)公司起訴到法院。庭審中，李女士辯稱，因房屋漏水，她多次找物業(yè)維修，但物業(yè)說不是他們的責任，讓其去找開發(fā)商。李女士表示找不到開發(fā)商，既然交了物業(yè)費，物業(yè)應(yīng)該負責維修。由于物業(yè)沒有盡到服務(wù)義務(wù)，所以她拒交物業(yè)費。

　　我經(jīng)審理認為，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行了相關(guān)義務(wù)，業(yè)主應(yīng)按合同約定交納物業(yè)費。本案中，李女士未提交證據(jù)證明其房屋漏水是物業(yè)公司怠于履行服務(wù)義務(wù)所致，也未提交證據(jù)證明房屋漏水的具體原因，導(dǎo)致無法明確責任主體。最終，判決李女士足額交納拖欠的物業(yè)費。關(guān)于漏水一事，我建議她在證據(jù)完備后另行主張權(quán)利。

　　李女士遇到的情況雖然常見，但發(fā)生滲漏的情況往往比較復(fù)雜。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全；第一千一百六十五條，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。所以遇到此類情況，首先要尋找滲漏的原因，確定責任主體。

　　若是因為房屋質(zhì)量問題發(fā)生的漏水滲水（如防水不合格、排水管道設(shè)計不合理、門窗封閉不嚴等），且滲漏問題發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)及時找開發(fā)商進行維修。如果發(fā)生在質(zhì)保期外，應(yīng)通過啟動維修基金進行維修。如果是在建筑物共有部分發(fā)生滲漏是因為管理人管理不當導(dǎo)致的，物業(yè)公司作為共有部分的管理人，若無法證明自己履行了相應(yīng)的管理職責（如履行了正常的保養(yǎng)、維護、疏通等義務(wù)或已積極申請啟動維修基金進行維修），需承擔相應(yīng)責任。

　　如果滲水漏水的部位發(fā)生在相鄰業(yè)主的不動產(chǎn)專有部分，應(yīng)由相鄰業(yè)主承擔過錯責任。

　　如果是因為業(yè)主自身問題導(dǎo)致的房屋滲漏，比如違規(guī)裝修、日常使用操作不當?shù)?，業(yè)主自身與侵權(quán)方之間應(yīng)按過錯承擔責任。

　　由于導(dǎo)致滲漏的原因通常比較隱蔽，情形消失后也不容易再行鑒定。建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)滲漏后，及時排查原因，可聯(lián)系物業(yè)、相鄰業(yè)主或社區(qū)等人員到場，采取拍攝照片視頻等方式固定證據(jù)，并可委托專業(yè)人員或機構(gòu)出具意見；有爭議的，業(yè)主可及時提起訴訟，在損害仍在發(fā)生時申請法院委托鑒定機構(gòu)進行鑒定，以查明滲漏原因，確定責任主體。