核心提示

　　小區(qū)開發(fā)商拖欠某銀行貸款，小區(qū)內308套房屋因在訴訟階段被查封，無法辦理房產證。一邊是業(yè)主的訴求，一邊又不能損害銀行的利益，辦案法官應該如何破局？

　　辦案人：梁超升

　　職務：大連市中山區(qū)人民法院執(zhí)行局（執(zhí)行指揮中心）副局長

　　“開發(fā)商拖欠銀行貸款，我們剛買的房子就被查封了，怎么辦？”徐某等業(yè)主在執(zhí)行局接待大廳“討說法”，作為這個案件的承辦人，我先組織法官助理向大家了解情況。

　　經了解，像徐某這樣在購買時付清全款的業(yè)主還有80多位，其余20多戶為二成或三成首付后按揭貸款，在聽說開發(fā)商無法辦證后也都停供。

　　如何權衡銀行抵押優(yōu)先權與人民群眾的居住權，成為擺在我面前的一道難題。涉及老百姓切身利益，我一點也不敢馬虎，一邊認真收集業(yè)主遞交的材料，一邊積極引導業(yè)主先行提起案外人執(zhí)行異議中止拍賣程序，然后到不動產所在地人民法院訴訟要求開發(fā)商繼續(xù)履約。我連續(xù)4天深入涉案小區(qū)，對各房屋情況開展實地勘查，并制作預案，針對暫未售出的近200套房屋即時啟動后續(xù)拍賣處置程序，兌付勝訴權益；針對已經出售并入住的100多套房屋，做好申請人工作，暫緩推進處置程序。

　　2023年4月20日最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》），為案件帶來了破局的曙光。按照《批復》規(guī)定，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。為了扭轉銀行“一訴到底”的思維，我邀請執(zhí)行異議審查部門的同事共同做銀行工作，釋法說理，談利弊。與此同時，積極推進未出售住房拍賣工作，維護銀行權益?？墒?，就算未出售住房拍賣完成，1000多萬元的執(zhí)行款全部到賬，距離償還全部貸款仍差4000多萬元，想要圓滿解決，還是要“兩條腿走路”。

　　“準備一下限制出境手續(xù)?！蔽也幌敕艞壓烷_發(fā)商的談判，還是想從根源解決問題，在得知開發(fā)商法定代表人近期將出境的線索后，我立刻帶著做好的限制出境手續(xù)直奔出入境管理局。

　　最終，未出售的近200套房屋全部拍賣完畢；銀行同意了徐某無須通過執(zhí)行異議程序主張權利，為徐某名下的房屋辦理解押手續(xù)。不久，開發(fā)商幾經籌措，也主動償還了剩余的4000多萬元銀行貸款。

　　歷經五年，包括徐某在內的100多戶業(yè)主終于拿到了自己房屋的房產證。