核心提示

　　房屋租賃合同可以詳細規(guī)定租金、支付方式、租賃期限、房屋適用范圍、維修責(zé)任等內(nèi)容，一旦發(fā)生糾紛，合同可以作為強有力的證據(jù)。但是，一旦合同中出現(xiàn)“任性”的免責(zé)條款，將被視為無效。

　　辦案人：李云峰

　　職務(wù)：桓仁滿族自治縣人民法院立案庭副庭長、一級法官

　　近日，我承辦了一起財產(chǎn)損害責(zé)任賠償糾紛案件。

　　代某將自有房屋出租給于某，其樓下是李某用于經(jīng)營的門市房。一日，李某發(fā)現(xiàn)自家門市房頂棚出現(xiàn)大量漏水，經(jīng)上樓查看，發(fā)現(xiàn)是樓上于某家的暖氣漏水，便與于某協(xié)商相關(guān)賠償事宜。

　　于某說：“房子不是我的，我是租客！”

　　李某又打電話與房屋所有人代某協(xié)商，代某稱：“房子我已經(jīng)租出去了，有什么問題找租客，別找我！”

　　樓上的出租人和承租人都不肯承擔(dān)責(zé)任，無奈之下，李某將代某、于某共同告上法庭。

　　受案后，我細致地向二被告詢問相關(guān)事宜并認真查看房屋租賃合同后發(fā)現(xiàn)，本案的“癥結(jié)”是代某與于某二人簽訂的房屋租賃合同中有“房屋在承租人租賃期間內(nèi)，發(fā)生任何問題，出租人一律不承擔(dān)責(zé)任，均由承租人承擔(dān)責(zé)任”等免責(zé)條款。也就是說，出租人代某試圖通過書面合同將一切風(fēng)險、責(zé)任“甩鍋”給承租人。

　　那么，房屋租賃合同是否可以任意約定免責(zé)事由？這是本案焦點所在。

　　起初，李某與代某、于某各執(zhí)一詞，無法達成賠償合意，雙方態(tài)度堅決甚至要申請司法評估，我見雙方劍拔弩張，便開展了“背靠背”調(diào)解。

　　我先對出租人代某說，根據(jù)民法典第四百九十七條，如果提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制或排除對方主要權(quán)利，該條款無效。因此，合同當(dāng)中的意思自治，并非“絕對”。

　　此案中，暖氣漏水的主要原因是暖氣老化所致，并非承租人使用不當(dāng)造成的侵權(quán)行為，因此，代某與于某簽訂的合同當(dāng)中的免責(zé)條款無效，代某不能以該免責(zé)條款主張免責(zé)抗辯，代某對李某房屋的損失負賠償責(zé)任。

　　我又對承租人于某說，承租人有及時發(fā)現(xiàn)并與出租人協(xié)商及時修繕的義務(wù)，避免李某的損失繼續(xù)擴大。另外，司法評估也需要一定的費用，由申請人墊付，除勝訴方自愿承擔(dān)，最終費用由敗訴方承擔(dān)。

　　最后，我對李某說，索賠要在合理范圍內(nèi)，不能盲目索賠、擴大索賠。

　　不是當(dāng)事人不講道理，只是當(dāng)事人不通法理。法理講通了，當(dāng)事人內(nèi)心的“堵點”也就通了。經(jīng)我與二被告耐心釋法說理，李某與二被告很快達成和解，二被告當(dāng)庭給付了賠償款。

　　我也想借此案提醒大家，在簽訂房屋租賃合同時，合同簽訂的各方均應(yīng)著重審查免責(zé)條款，確保不存在不合理的免除對方義務(wù)或加重己方責(zé)任的情形，即便簽訂了不利于己方的合同，在履行合同的過程中處于被動、弱勢地位，也不要“舉手投降”，可通過豐富法律知識、咨詢專業(yè)人員、訴訟等多元方式尋求公平和正義。