近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，社會(huì)中出現(xiàn)了許多虛假的買賣關(guān)系，通常發(fā)生在民間高息借款雙方之間，出借人為保證自己資金的安全，在將資金借給借款人后，雙方以借款人的房屋、汽車等作為標(biāo)的物簽訂買賣合同作為借貸關(guān)系的擔(dān)保。
在借款人不能按期還款時(shí)，出借人則主張雙方存在房屋、車輛買賣法律關(guān)系，要求借款人履行買賣合同；而另一方則主張雙方成立借貸關(guān)系，房屋、車輛買賣合同只是借貸關(guān)系的擔(dān)保，不存在出賣房屋的真實(shí)意思表示。訂立這種“真借貸、假買賣”合同在當(dāng)今社會(huì)呈現(xiàn)出愈演愈烈的態(tài)勢。
“真借貸、假買賣”合同出現(xiàn)的原因
“真借貸、假買賣”合同不斷出現(xiàn)，究其原因主要有三個(gè)方面：
一是國家政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，資本市場對于資金需求量不斷上升。但由于某些政策原因，部分企業(yè)或個(gè)人融資渠道不暢，生產(chǎn)、生活一時(shí)陷入困境。
此時(shí)，由于民間借貸門檻低，可以為企業(yè)或個(gè)人的生產(chǎn)、生活解決燃眉之急，因此企業(yè)或個(gè)人為解決資金周轉(zhuǎn)難題，不得已選擇了民間借貸，由此催生了以“真借貸、假買賣”合同為形式的融資方式。
二是民眾法律意識(shí)薄弱。在一些以房屋為標(biāo)的物的“真借貸、假買賣”合同關(guān)系中，借款人為達(dá)到借款的目的，不論出借人如何要求都予以無條件接受，對房屋也不進(jìn)行抵押備案，待借款人還不上錢，出借人要求交付房屋的時(shí)候，借款人才意識(shí)到自己的權(quán)益受到了侵害。還有一些借款人的朋友或親屬基于哥們義氣或礙于面子，將自己的房屋、車輛借給他人進(jìn)行借款，當(dāng)借款人攜款潛逃，債權(quán)人要求第三人交付房屋、車輛時(shí)，才認(rèn)識(shí)到自己受到了欺騙。
三是借貸機(jī)構(gòu)的管理不規(guī)范。近年來，社會(huì)中出現(xiàn)了各種各樣的諸如“投資擔(dān)保公司”“資金管理公司”“小額借款公司”等借貸機(jī)構(gòu)，有些借貸機(jī)構(gòu)管理極不規(guī)范，打著“利息低、風(fēng)險(xiǎn)低、下款快”的幌子，引誘企業(yè)或個(gè)人上門借款，然后要求借款人以自己的房產(chǎn)、汽車等作為擔(dān)保并簽訂買賣合同，一步步掉入放貸人設(shè)下的陷阱。
“真借貸、假買賣”合同的識(shí)別
在司法實(shí)踐中，這種“真借貸、假買賣”合同呈現(xiàn)出愈演愈烈的態(tài)勢，而為了維護(hù)正常的市場經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)合同當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，追求審判結(jié)果的公平正義，如何識(shí)別“真借貸、假買賣”合同就顯得尤為重要。“真借貸、假買賣”合同可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行識(shí)別。
一看合同內(nèi)容。出借人提供的房屋買賣、汽車買賣等合同中如果存在諸如：出讓方在某年某月某日前或者在某某條件完成后，將購房款、購車款退還給購買方或者購房人、購車人將房屋、車輛退還給出讓方等有悖常理的內(nèi)容，則該合同屬于明顯的虛假買賣關(guān)系合同。
二是看標(biāo)的物價(jià)格。在房產(chǎn)交易中，看合同雙方確定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否與同地段同品質(zhì)的房屋當(dāng)年出售價(jià)格相符，在汽車等動(dòng)產(chǎn)交易中看是否與同品牌、同質(zhì)量、同年限的車輛等動(dòng)產(chǎn)出售價(jià)格相符。如果轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯偏低，則屬于明顯不合理的低價(jià)，可以推定此合同并不是買賣雙方真實(shí)的意思表示。
三是看是否交付。看雙方在簽訂房屋、汽車轉(zhuǎn)讓合同后出讓方是否已在約定的交房期限內(nèi)將標(biāo)的物及時(shí)交付過戶給受讓方。如果始終未交付，仍由出讓方占有，也可以說明雙方發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不合情理，存在簽訂虛假買賣合同的情形。
“真借貸、假買賣”合同的處理
在“真借貸、假買賣”合同關(guān)系中，如果出借人的債權(quán)到期得到清償，則該合同自動(dòng)作廢；如果出借人的到期債權(quán)得不到清償，但借貸雙方愿意協(xié)商解決，如不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也應(yīng)予支持。
在實(shí)踐中，借貸雙方大多將此合同糾紛訴諸于法律，期望通過判決的形式確定雙方的法律關(guān)系。
此前此類合同糾紛如何處理一度并無明確的法律依據(jù)，僅由法官依據(jù)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判決。但2015年9月1日發(fā)布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款對該問題的解決指明了方向。
該條款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”按此規(guī)定，對于“真借貸、假買賣”合同關(guān)系，人民法院均按照民間借貸法律關(guān)系審理，如果出借人拒絕變更訴訟請求，則會(huì)被裁定駁回起訴。但是，出借人的債權(quán)并不是得不到任何保障。第二十四條第二款規(guī)定：“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。”在判決生效后，借款人仍應(yīng)當(dāng)履行自己的償還義務(wù)，如拒不履行，則出借人有權(quán)將買賣合同的房屋、車輛等標(biāo)的物申請拍賣，用所得價(jià)款償還自己的債務(wù)。
“真借貸、假買賣”合同既破壞了國家正常的金融秩序，又損害了社會(huì)的誠實(shí)信用規(guī)則，具有極大的社會(huì)危害性。民眾應(yīng)樹立正確的借貸觀念，不斷提升自身法律意識(shí)，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，在法律允許的范圍內(nèi)，以合理的方式進(jìn)行借貸活動(dòng)，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的和諧穩(wěn)定。